Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà, 3 trường hợp miễn thuế

Thuế TP.Hà Nội vừa phát hành bộ tài liệu hướng dẫn thủ tục đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản giúp người nộp thuế thuận tiện tra cứu, thực hiện.

Cơ quan này hướng dẫn, với cá nhân cư trú, thuế thu nhập cá nhân là 2% giá chuyển nhượng. Ví dụ, giá chuyển nhượng là 5.000.000.000 đồng, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: 5.000.000.000 x 2% = 100.000.000 đồng.

Cơ quan thuế cũng hướng dẫn cụ thể 3 trường hợp được miễn thuế.

Thứ nhất là miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng bất động sản, kể cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai giữa: vợ - chồng; cha, mẹ - con; cha, mẹ nuôi - con nuôi; cha, mẹ chồng - con dâu; cha, mẹ vợ - con rể (kể cả khi vợ hoặc chồng đã chết); ông, bà nội/ngoại - cháu nội/ngoại; anh, chị, em ruột.

Bất động sản được phân chia theo thỏa thuận hoặc phán quyết của tòa án thì thu nhập từ phân chia tài sản cũng được miễn thuế.

Thứ hai, miễn thuế khi cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất tại Việt Nam.

Các điều kiện cụ thể là: chỉ có 1 nhà ở hoặc 1 thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu có thêm nhà, công trình hình thành trong tương lai thì không được miễn.

Sở hữu, sử dụng ít nhất 183 ngày, tính từ ngày cấp giấy chứng nhận; trường hợp cấp lại, cấp đổi thì tính từ giấy chứng nhận trước đó.

Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở duy nhất; trường hợp cá nhân có quyền hoặc cùng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

"Cá nhân tự kê khai và chịu trách nhiệm về điều kiện miễn thuế. Kê khai không đúng sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định", Thuế TP.Hà Nội lưu ý.

Thứ ba là miễn thuế đối với thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định.

Nếu chuyển nhượng diện tích đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ pháp lý để Thuế TP.Hà Nội đưa ra hướng dẫn nêu trên là điều 18, 19, 20 Nghị định 253 năm 2026.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế khi mua, bán nhà như thế nào?

Căn cứ khoản 8 điều 10 Nghị định 252 năm 2026, Thuế TP.Hà Nội hướng dẫn thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân như sau:

Thứ nhất, với bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận: hồ sơ khai thuế nộp chậm nhất vào ngày cuối cùng của thời hạn phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Áp dụng cả trường hợp: hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thay thuế cho bên bán; bên thứ ba được phép bán tài sản của cá nhân theo quy định của pháp luật; ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung quyền sở hữu đối với bất động sản theo pháp luật dân sự.

Thứ hai là nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: hồ sơ khai thuế nộp chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng hoặc giấy tờ pháp lý chứng minh quyền nhận thừa kế, quà tặng có hiệu lực.

Áp dụng cả 3 trường hợp tương tự vừa nêu bên trên.

Thứ ba là cá nhân góp vốn bằng bất động sản: hồ sơ khai thuế nộp chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp.